사항 8개(구옥이 있는 경우) 토지매매계약서 작성시 반드시 포함되어야 함

이 특약사항에 뭐 넣으면 나중에 문제가 되지 않을까요?

오늘 한번 보도록 하죠

특히 서울 등 도심에서 어린이빌딩이나 원룸건물을 짓기 위해서는

공터의 공터를 찾을 수 없기 때문에 어쩔 수 없이 고택이 있는 토지를 매입하는 경우가 대부분입니다.

가설계를 해서 수익률 계산까지 끝내면

앞으로 토지 매도인과 토지 매매 계약서를 작성해야 합니다.위에 있는 계약서는 오늘 매매계약을 작성한 계약서입니다.

일반적인 토지 매매 계약서는 특약 사항이 빈 칸으로 되어 있습니다.

특약 사항에 들어가야 될 내용은 먼저 기본적인 내용입니다.

* 잔금일 이전까지 현등기부등본상의 권리관계에 변동이 없을 것->계약금을 매도인에게 보낸 후 잔금일 전까지 등기부등본에 추가로 근저당이나 가압류 등이 추가되어서는 안 된다는 내용입니다.

건축을 위한 구축을 매입할 때에는 다음과 같은 내용이 필요한지 여부를 확인하여 기록해야 합니다.* 가설계 및 건축허가 가능성을 확인한 후 문제가 없을 경우 본 계약을 진행하지만, 건축이 불가능한 땅으로 확인될 경우에는 가계약금액을 매수예정인에게 반환하고 계약은 무효로 한다.(기한: 가계약금 송금일로부터 1주일)

신축공사를위해서토지를매입하는건데만약에어떤문제가있어서건축허가가불가능한땅이라면계약이없었던것으로한다라는내용이에요.

사실 이 내용은 구매자가 계약금을 보내기 전에 확인해야 하는데 판매자가 양해해 준다면 적어 넣는 것이 좋겠어요.

* 기존 점유자(임차인 등)는 잔금일 이전인 **월 **일까지 매도인의 책임하에 인도를 완료하여야 한다.

월세나 전세를 염두에 둔다면 모르지만 신축 공사를 위해 기존 건물을 철거해야 한다면 기존 세입자가 없어야 할 것입니다. 기존 점유자는 판매자가 책임지고 넘길 수 있도록 하겠습니다.

[건축허가 관련] 만약 건축일정을 앞당겨야 할 사정이 있으면 아래항목을 참조하여 토지매매계약서를 작성하여야 합니다.

* 매도인은 계약 후 잔금일 전에 매수인이 당 토지 위에 건축허가를 할 경우 잔금 및 이전 등기 전이라도 건축허가를 할 수 있도록 토지사용승낙서 등 건축허가 진행에 필요한 제반 서류를 제공한다.

건축허가 진행시 가장 중요한 것이 토지에 대한 권리관계입니다. 건축 허가를 잔금 전에 추진하고 싶은 경우는 이 항목을 토지 매매 계약서에 명기해 둘 필요가 있습니다.

* 인수자가 공사를 진행할 때 지하에 매립폐기물, 오염토양 등이 발견될 경우 매각인이 책임지고 처리한다.

이전에 공장이나 창고, 석유 보관소 등에서 사용한 토지라면 위의 내용을 토지 매매 계약서에 반드시 적어 두어야 합니다. 폐기물 처리비가 여러분의 상상을 초월합니다.

* 지하에 매설되어 있는 임의의 시설이 발견될 경우 그에 대한 철거는 매수자 책임 하에 진행하되, 인접 토지와 관련된 시설물일 경우 그에 대한 협상은 매도인이 진행한다.

시골이나 오래 전에 세운 도심의 오래된 구슬의 경우에 다음과 같은 사례가 있습니다.

즉 남의 집에 들어가는데다가 하수도, 가스, 전기 등이 내가 매입한 땅을 지나치는 경우입니다.없는 것 같은데 있어요.만약을 위해 토지매매계약서에 기입하는 것이 좋습니다.

흔한 경우는 없으나 계약금-중도금-건물철거-잔금 순으로 진행되는 경우가 많습니다.

특히 최근 법인이 주택을 취득하면 취득세가 무려 12%이기 때문에 법인이 사업을 진행하면

공터의 상태에서 잔금이나 등기를 하지 않으면 안 되는 경우가 생깁니다.

이 경우 다음과 같은 내용을 토지매매 계약서에 기재해야 합니다.

* 매도인은 중도금 납부 후 즉시 기존건물의 철거를 진행할 수 있도록 제반 서류를 준비하여 매수인에게 전달한다. 다만, 철거비용은 인수인의 책임하에 실시한다.

아직 건물과 토지가 매도인 앞으로 되어 있기 때문에 철거 주체는 매도인이 되며, 철거 자체는 매수인의 필요에 의해 진행되므로 비용은 매수인이 부담합니다.

또한, 개인으로 할지 법인으로 할지 결정되지 않은 경우에는 토지매매계약서에 다음과 같은 내용을 기입해야 합니다.

* 매수인은 잔금일 전까지 매도인에게 매수인의 명의 변경을 요청할 수 있다.

이상이 신축공사를 위한 구옥이 있는 토지의 매매계약서 작성 시 검토해야 할 특약사항입니다.

물론 모든 부동산 거래가 똑같을 수는 없기 때문에 가감할 사항은 생기겠지만 큰 틀에서는 위의 특양사항을 참고하더라도 토지매매계약서를 잘못 작성함으로써 생기는 금전적인 손실은 방지할 수 있을 것입니다.